Locazione

Locazione
Contratto di (—) (d. civ.)
È il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Gli obblighi principali del locatore sono: consegna della cosa al conduttore in buono stato di manutenzione; mantenimento della cosa in buono stato locativo, in modo che la stessa possa servire all'uso pattuito; garanzia del pacifico godimento della cosa durante la locazione.
Il conduttore, invece, deve: prendere in consegna la cosa e servirsene per l'uso convenuto o che può altrimenti presumersi dalle circostanze, osservando, nel farlo, la diligenza del buon padre di famiglia; pagare il corrispettivo o canone pattuito; restituire la cosa, alla fine della locazione, nello stato in cui l'ha ricevuta.
Per la durata del rapporto di (—) è previsto il limite massimo di trent'anni. L'attuale legislazione, inoltre, fissa per la (—) di case e per quella di fondi rustici anche una durata minima. La (—) deve, di regola, essere rispettata anche dall'acquirente del bene locato (emptio non tollit locatum), sempreché abbia data certa anteriore all'alienazione. La (—) non trascritta di beni immobili è opponibile al terzo acquirente soltanto nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
Controversie in materia di (—) (d. proc. civ.)
Le controversie in materia di (—) vanno differenziate in due gruppi, a seconda che concernano la determinazione, l'aggiornamento e l'adeguamento del canone o abbiano altro oggetto.
Nel primo caso la disciplina processuale si rinviene in una legge speciale (L. 392/78). Per siffatte controversie era competente il Pretore, dinanzi al quale si osservava una procedura speciale, sostanzialmente modellata sul rito del lavoro [Processo (del lavoro)].
In particolare, con vigore dal 30-4-1995, la L. 353/90, contenente provvedimenti urgenti per il processo civile, da un lato, aveva concentrato l'intera materia delle locazioni nella competenza del pretore e, dall'altro, aveva generalizzato l'applicazione del rito del lavoro a tutte queste materie. L'art. 8 c.p.c., infatti, conferiva una competenza generale in materia di locazioni al Pretore, mentre l'art. 447bis c.p.c. contiene un elenco dettagliato di tutte le disposizioni del rito del lavoro che trovano applicazione nella materia locatizia. Dal 2-6-1999, ai sensi del D.Lgs. 51/98, la competenza è passata al giudice unico di Tribunale in composizione monocratica.
Per le altre controversie inerenti il rapporto locatizio, aventi diverso oggetto, trova applicazione la disciplina codicistica.
Agli artt. 657-669 c.p.c. è disciplinato un procedimento speciale, il procedimento per convalida di sfratto [Convalida (di licenza o di sfratto)], che può essere azionato tanto nell'ipotesi di cessazione del rapporto per scadenza del termine di durata, quanto nell'ipotesi di sfratto per morosità.
Si consideri peraltro che in ogni caso l'esecuzione dello sfratto, quando l'immobile locato è una casa di abitazione, è assoggettata alle disposizioni speciali contenute nella L. 392/78 e non a quelle ordinarie codicistiche in materia di esecuzione per rilascio.
Da ricordare, inoltre, il D.L. 333/92 conv. in L. 359/92, con il quale il legislatore ha ristabilito, a certe condizioni, la libera determinazione del canone anche per le unità immobiliari ad uso abitativo.
Infine, la L. 9-12-1998, n. 431 si propone la liberalizzazione controllata degli affitti, la possibilità di scelta fra due tipologie contrattuali, il tutto per garantire i conduttori ma anche i proprietari, soprattutto per quanto attiene alla riacquisizione della libera disponibilità dell'immobile.
(—) finanziaria (d. civ.)