Tetto
I tetti degli edifici condominiali (fig. 36), che l’art. 1117, n. 1, c.c. fa rientrare tra le parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, sono quelle strutture destinate alla copertura dello stabile costituite, nella forma più tradizionale, da una o più superfici piane inclinate, dette spioventi o falde, che poggiano sul muro perimetrale del fabbricato in corrispondenza dei diversi lati della facciata, in modo da permettere il deflusso delle acque pluviali, e che si riuniscono il linea retta alla sommità, detta colmo.
Si definisce tetto a capanna quello a due falde simmetriche; a padiglione quello a quattro falde corrispondenti ai lati di un perimetro quadrangolare; ad ombrello, infine, quello a sei o a otto falde, in corrispondenza di una pianta poligonale.
Del tetto fanno parte le relative strutture di sostegno, quali le solette e la travatura, così come il rivestimento esterno ed i vari accessori, quali lucernari, abbaini comuni, pensiline a copertura di mansarde che, sporgendo dal bordo dei balconi sottostanti, svolgano una funzione di protezione comune (SFORZA).
In quanto bene comune, il tetto può essere utilizzato da tutti i condòmini, nel rispetto della destinazione della cosa e senza ledere il diritto degli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.). Così l’occupazione permanente e stabile, da parte di un condòmino, del tetto dell’edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, integra un’attività vietata dall’art. 1102 c.c., a meno che non sia autorizzata dagli altri condòmini (Cass. 27-7-1984, n. 4449). È altresì vietata la trasformazione, da parte di un condòmino, del tetto in una terrazza a livello per il proprio uso esclusivo, atteso che, stante la funzione di copertura del tetto medesimo, in tal modo viene alterata la destinazione della cosa comune e si attrae nella proprietà esclusiva un bene di uso condominiale, senza che tale situazione possa trovare un’analogia con l’art. 1127 c.c. (costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio) perché quest’ultima disposizione presuppone il pagamento di un’indennità e la ricostruzione dell’intero tetto, senza pregiudizio per la proprietà condominiale (Cass. 7-1-1984, n. 101).
È invece consentita la costruzione, da parte del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, di un comignolo sul tetto di proprietà comune per la fuoriuscita del fumo di un camino installato nella sua abitazione, ove tale opera non comporti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato ovvero l’alterazione del suo decoro architettonico (Cass. 8-8-1990, n. 8040). È inoltre permesso a ciascun condòmino «di collocare antenne per la ricezione o diffusione radiofonica o televisiva, nonché antenne ricetrasmittenti, di installare insegne, targhe e cartelloni pubblicitari, nonché pannelli solari, a meno che, per le dimensioni ingombranti degli stessi, non sia pregiudicata la facoltà, attuale e potenziale, degli altri condòmini di farne parimenti uso» (LOVATI, MONEGAT).
Si definisce tetto a capanna quello a due falde simmetriche; a padiglione quello a quattro falde corrispondenti ai lati di un perimetro quadrangolare; ad ombrello, infine, quello a sei o a otto falde, in corrispondenza di una pianta poligonale.
Del tetto fanno parte le relative strutture di sostegno, quali le solette e la travatura, così come il rivestimento esterno ed i vari accessori, quali lucernari, abbaini comuni, pensiline a copertura di mansarde che, sporgendo dal bordo dei balconi sottostanti, svolgano una funzione di protezione comune (SFORZA).
In quanto bene comune, il tetto può essere utilizzato da tutti i condòmini, nel rispetto della destinazione della cosa e senza ledere il diritto degli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.). Così l’occupazione permanente e stabile, da parte di un condòmino, del tetto dell’edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, integra un’attività vietata dall’art. 1102 c.c., a meno che non sia autorizzata dagli altri condòmini (Cass. 27-7-1984, n. 4449). È altresì vietata la trasformazione, da parte di un condòmino, del tetto in una terrazza a livello per il proprio uso esclusivo, atteso che, stante la funzione di copertura del tetto medesimo, in tal modo viene alterata la destinazione della cosa comune e si attrae nella proprietà esclusiva un bene di uso condominiale, senza che tale situazione possa trovare un’analogia con l’art. 1127 c.c. (costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio) perché quest’ultima disposizione presuppone il pagamento di un’indennità e la ricostruzione dell’intero tetto, senza pregiudizio per la proprietà condominiale (Cass. 7-1-1984, n. 101).
È invece consentita la costruzione, da parte del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, di un comignolo sul tetto di proprietà comune per la fuoriuscita del fumo di un camino installato nella sua abitazione, ove tale opera non comporti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato ovvero l’alterazione del suo decoro architettonico (Cass. 8-8-1990, n. 8040). È inoltre permesso a ciascun condòmino «di collocare antenne per la ricezione o diffusione radiofonica o televisiva, nonché antenne ricetrasmittenti, di installare insegne, targhe e cartelloni pubblicitari, nonché pannelli solari, a meno che, per le dimensioni ingombranti degli stessi, non sia pregiudicata la facoltà, attuale e potenziale, degli altri condòmini di farne parimenti uso» (LOVATI, MONEGAT).
