Tabelle millesimali
Generalità - L’art. 68, 2° co., disp. att. c.c. stabilisce che i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in una apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Il 3° co. del medesimo articolo specifica che, nell’accertamento di tali valori, non si deve tener conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
La tabella millesimale, dunque, «esprime in millesimi il valore di ciascuna proprietà esclusiva, in rapporto al valore dell’intero edificio, che è ipotizzato come pari al numero 1.000» (TAMBORRINO).
La funzione essenziale delle tabelle millesimali è quella di indicare innanzitutto «la estensione del diritto di ciascun condòmino sulla proprietà delle parti comuni dell’edificio, che è il presupposto non tanto delle facoltà di godimento, le quali seguono regole proprie, quanto del riparto dei contributi condominiali» (SFORZA). La determinazione dei millesimi, inoltre, rileva ai fini della validità della costituzione dell’assemblea e delle relative delibere.
Il calcolo concreto dei millesimi di proprietà e la redazione della relativa tabella millesimale non sono operazioni agevoli. Devono, infatti, tenersi presenti, nella distribuzione dei millesimi di proprietà, numerosi fattori, tra cui la superficie reale dell’unità immobiliare (o la cubatura reale se i piani non hanno la stessa altezza), l’esposizione, le pertinenze e gli accessori, la sua destinazione abitativa o ad uso diverso, le superfici virtuali etc. Le tabelle millesimali, in linea di massima, possono così essere determinate (TAMBORRINO):
a) da parte del costruttore-venditore, dividendo il numero 1.000 per il totale dei prezzi programmati di vendita di tutte le unità immobiliari. Si ottiene così un coefficiente che, moltiplicato per il prezzo di ciascuna unità immobiliare, darà come risultato la corrispondente quota millesimale;
b) da parte del perito incaricato della stima, stabilendo il valore di mercato di ciascuna unità immobiliare e dividendo il numero 1.000 per la somma di tutti i valori di mercato di tutte le unità immobiliari. Si ottiene così un coefficiente che, moltiplicato per il valore di ogni unità immobiliare, darà come risultato la corrispondente quota millesimale.
Di solito, comunque, la tabella millesimale viene predisposta dal costruttore-venditore prima dell’alienazione delle singole unità immobiliari. In tal caso nei singoli atti di acquisto sono indicate le quote millesimali di comproprietà delle parti e degli impianti comuni dell’edificio condominiale.
Qualora la tabella millesimale non sia predisposta dal costruttore-venditore, la sua approvazione dovrà essere deliberata dall’assemblea con il consenso unanime di tutti i condòmini: nel caso in cui all’assemblea non siano presenti tutti i condòmini, o alcuni di essi siano dissenzienti, la delibera di approvazione è inefficace nei loro confronti. Al riguardo la giurisprudenza ha affermato che la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, non impegna gli assenti e i dissenzienti, i quali possono far valere non solo la nullità assoluta della deliberazione, denunciando l’eventuale mancanza del numero di voti che rappresenti la maggioranza o la mancanza della metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione (Cass. 24-11-1983, n. 7040).
Il consenso in ordine alla formazione delle tabelle millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ad substantiam, può ben manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle tabelle stesse per più anni (Cass. 19-10-1988, n. 5686).
L’art. 68 disp. att. c.c. afferma che il regolamento di condominio «deve» precisare il valore proporzionale delle proprietà, con la conseguenza che, nel caso in cui il regolamento di condominio sia obbligatorio (il che avviene qualora il numero dei condòmini sia superiore a dieci), è altresì obbligatoria la redazione della tabella millesimale.
Prima dell’approvazione della tabella millesimale definitiva, onde evitare la paralisi della vita condominiale, nulla vieta che i condòmini si pongano efficacemente d’accordo nel considerare come valida ed impegnativa un’indicazione proporzionale provvisoria ed anche approssimativa dei valori di ciascuna proprietà afferenti al condominio, in attesa di una più precisa determinazione da approvarsi d’accordo o da fissarsi dall’autorità giudiziaria competente (Cass. 10-8-1942, n. 2540).
L’art. 68 disp. att. c.c. non rientra fra le norme dichiarate inderogabili dall’art. 72 disp. att. c.c., per cui i condòmini, all’unanimità, ben possono accordarsi per adottare un diverso criterio, purché esso sia rispondente alle finalità volute dalla legge.
La domanda giudiziale volta all’accertamento dell’invalidità o inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condòmini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l’amministratore del condominio (Cass. 8-4-1983, n. 2499).
Modifica delle tabelle millesimali - L’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, nei seguenti casi:
a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Per quanto attiene al caso di cui alla lettera a), la giurisprudenza ha precisato che costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione delle tabelle millesimali:
— gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione etc.);
— gli errori di fatto (es., erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva);
— gli errori di diritto (es., erronea convinzione che, nell’accertamento dei valori, debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ult. co., disp. att. c.c., sono irrilevanti in tal senso).
Non possono, invece, considerarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art. 1429 c.c. (Cass. 11-1-1982, n. 116). D’altro canto una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha affermato che l’errore commesso nell’accertamento dei valori millesimali non coincide con l’errore-vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste piuttosto nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse (Cass. S.U. 9-7-1997, n. 6222).
Quanto al punto b), invece, bisogna sottolineare che «detta normativa prevede dei mutamenti nella struttura dell’edificio quali sopraelevazioni e quindi aumenti di superficie, ovvero espropri e quindi diminuzioni per una sua parte. Non rientrano in detta disposizione le innovazioni o le migliorie interne alle proprietà esclusive, perché esse non incidono sui parametri su cui sono basate le stesse tabelle» (CUSANO).
La delibera di modifica delle tabelle millesimali adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condòmino assente o dissenziente per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo. Allo stesso modo sono nulle le delibere con le quali, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condòmini, per il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo (Cass. 11-9-1989, n. 3920).
Va precisato, a fini di chiarezza, che l’art. 69 disp. att. c.c. afferma che i valori proporzionali «possono» essere modificati nei casi indicati: trattasi dunque di una modifica soltanto facoltativa, non essendovi i condòmini obbligati.
La tabella millesimale, dunque, «esprime in millesimi il valore di ciascuna proprietà esclusiva, in rapporto al valore dell’intero edificio, che è ipotizzato come pari al numero 1.000» (TAMBORRINO).
La funzione essenziale delle tabelle millesimali è quella di indicare innanzitutto «la estensione del diritto di ciascun condòmino sulla proprietà delle parti comuni dell’edificio, che è il presupposto non tanto delle facoltà di godimento, le quali seguono regole proprie, quanto del riparto dei contributi condominiali» (SFORZA). La determinazione dei millesimi, inoltre, rileva ai fini della validità della costituzione dell’assemblea e delle relative delibere.
Il calcolo concreto dei millesimi di proprietà e la redazione della relativa tabella millesimale non sono operazioni agevoli. Devono, infatti, tenersi presenti, nella distribuzione dei millesimi di proprietà, numerosi fattori, tra cui la superficie reale dell’unità immobiliare (o la cubatura reale se i piani non hanno la stessa altezza), l’esposizione, le pertinenze e gli accessori, la sua destinazione abitativa o ad uso diverso, le superfici virtuali etc. Le tabelle millesimali, in linea di massima, possono così essere determinate (TAMBORRINO):
a) da parte del costruttore-venditore, dividendo il numero 1.000 per il totale dei prezzi programmati di vendita di tutte le unità immobiliari. Si ottiene così un coefficiente che, moltiplicato per il prezzo di ciascuna unità immobiliare, darà come risultato la corrispondente quota millesimale;
b) da parte del perito incaricato della stima, stabilendo il valore di mercato di ciascuna unità immobiliare e dividendo il numero 1.000 per la somma di tutti i valori di mercato di tutte le unità immobiliari. Si ottiene così un coefficiente che, moltiplicato per il valore di ogni unità immobiliare, darà come risultato la corrispondente quota millesimale.
Di solito, comunque, la tabella millesimale viene predisposta dal costruttore-venditore prima dell’alienazione delle singole unità immobiliari. In tal caso nei singoli atti di acquisto sono indicate le quote millesimali di comproprietà delle parti e degli impianti comuni dell’edificio condominiale.
Qualora la tabella millesimale non sia predisposta dal costruttore-venditore, la sua approvazione dovrà essere deliberata dall’assemblea con il consenso unanime di tutti i condòmini: nel caso in cui all’assemblea non siano presenti tutti i condòmini, o alcuni di essi siano dissenzienti, la delibera di approvazione è inefficace nei loro confronti. Al riguardo la giurisprudenza ha affermato che la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, non impegna gli assenti e i dissenzienti, i quali possono far valere non solo la nullità assoluta della deliberazione, denunciando l’eventuale mancanza del numero di voti che rappresenti la maggioranza o la mancanza della metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione (Cass. 24-11-1983, n. 7040).
Il consenso in ordine alla formazione delle tabelle millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ad substantiam, può ben manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle tabelle stesse per più anni (Cass. 19-10-1988, n. 5686).
L’art. 68 disp. att. c.c. afferma che il regolamento di condominio «deve» precisare il valore proporzionale delle proprietà, con la conseguenza che, nel caso in cui il regolamento di condominio sia obbligatorio (il che avviene qualora il numero dei condòmini sia superiore a dieci), è altresì obbligatoria la redazione della tabella millesimale.
Prima dell’approvazione della tabella millesimale definitiva, onde evitare la paralisi della vita condominiale, nulla vieta che i condòmini si pongano efficacemente d’accordo nel considerare come valida ed impegnativa un’indicazione proporzionale provvisoria ed anche approssimativa dei valori di ciascuna proprietà afferenti al condominio, in attesa di una più precisa determinazione da approvarsi d’accordo o da fissarsi dall’autorità giudiziaria competente (Cass. 10-8-1942, n. 2540).
L’art. 68 disp. att. c.c. non rientra fra le norme dichiarate inderogabili dall’art. 72 disp. att. c.c., per cui i condòmini, all’unanimità, ben possono accordarsi per adottare un diverso criterio, purché esso sia rispondente alle finalità volute dalla legge.
La domanda giudiziale volta all’accertamento dell’invalidità o inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condòmini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l’amministratore del condominio (Cass. 8-4-1983, n. 2499).
Modifica delle tabelle millesimali - L’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, nei seguenti casi:
a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Per quanto attiene al caso di cui alla lettera a), la giurisprudenza ha precisato che costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione delle tabelle millesimali:
— gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione etc.);
— gli errori di fatto (es., erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva);
— gli errori di diritto (es., erronea convinzione che, nell’accertamento dei valori, debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ult. co., disp. att. c.c., sono irrilevanti in tal senso).
Non possono, invece, considerarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art. 1429 c.c. (Cass. 11-1-1982, n. 116). D’altro canto una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha affermato che l’errore commesso nell’accertamento dei valori millesimali non coincide con l’errore-vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste piuttosto nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse (Cass. S.U. 9-7-1997, n. 6222).
Quanto al punto b), invece, bisogna sottolineare che «detta normativa prevede dei mutamenti nella struttura dell’edificio quali sopraelevazioni e quindi aumenti di superficie, ovvero espropri e quindi diminuzioni per una sua parte. Non rientrano in detta disposizione le innovazioni o le migliorie interne alle proprietà esclusive, perché esse non incidono sui parametri su cui sono basate le stesse tabelle» (CUSANO).
La delibera di modifica delle tabelle millesimali adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condòmino assente o dissenziente per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo. Allo stesso modo sono nulle le delibere con le quali, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condòmini, per il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo (Cass. 11-9-1989, n. 3920).
Va precisato, a fini di chiarezza, che l’art. 69 disp. att. c.c. afferma che i valori proporzionali «possono» essere modificati nei casi indicati: trattasi dunque di una modifica soltanto facoltativa, non essendovi i condòmini obbligati.
