Ristrutturazione edilizia
Generalità - Ai sensi dell’art. 31, lett. d), della L. 5-8-1978, n. 457 sono interventi di ristrutturazione «quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente».
La ristrutturazione può comportare un aumento di superficie utile, ma non aggiunte di volumi in ampliamento, né sopraelevazioni, salvo che si tratti di volumi tecnici, cioè di quei volumi che, essendo destinati ad ospitare impianti tecnici, abbiano un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzazione degli immobili (si pensi, ad esempio, al locale macchine dell’ascensore o a quello per le caldaie).
I relativi interventi differiscono da quelli di restauro e risanamento conservativo, che devono lasciare inalterate le caratteristiche e rispettare gli elementi formali e strutturali dell’edificio.
L’esecuzione di opere di ristrutturazione edilizia è assoggettata al preventivo rilascio di concessione edificatoria, che è generalmente onerosa.
La gratuità della concessione è prevista, invece, per la ristrutturazione di edifici unifamiliari, nonché per quelle che non comportino modifiche alle destinazioni d’uso e non realizzino aumenti delle superfici utili di calpestio quando il concessionario si impegni, mediante convenzione o atto unilaterale, a concorrere negli oneri di urbanizzazione e a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il Comune.
Agevolazioni fiscali - L’art. 1 della L. 27-12-1997, n. 449 concede una detrazione dell’Irpef lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, di un importo pari al 41% delle spese sostenute negli anni 1998 e 1999 per l’effettuazione di lavori edili sino ad un ammontare di Lire 150 milioni. I titolari del diritto alla detrazione sono (art. 2, Circ. 24-2-1998, n. 57/E): il proprietario e il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento e cioè l’usufruttuario, l’abitatore e il superficiario; chi detiene un’abitazione sulla base di un titolo idoneo e, quindi, l’inquilino e il comodatario; il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i lavori; il promissario acquirente che abbia stipulato un preliminare di vendita avente ad oggetto l’immobile su cui si intendono effettuare i lavori; l’imprenditore edile che esegue gli interventi di recupero su un’unità immobiliare tenuta a propria disposizione; i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa; i soci di società semplice; i soggetti che svolgono attività d’impresa ma con riguardo a beni non classificabili come strumentali o merce.
L’agevolazione non è prevista per qualsiasi tipo di lavoro edile ma soltanto per alcuni interventi e precisamente per quelli di cui alla L. 5-8-1978, n. 457. In particolare gli interventi edili agevolabili che concernono le parti comuni degli edifici condominiali sono:
— quelli di manutenzione ordinaria di cui all’art. 31, 1° co., lett. a), L. 457/78 (riguardanti le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonchè quelle necessarie ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti);
— quelli di manutenzione straordinaria di cui all’art. 31, 1° co., lett. b), L. 457/78 (riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso);
— quelli di restauro e di risanamento conservativo di cui all’art. 31, 1° co., lett. c), L. 457/78 (rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili);
— quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, 1° co., lett. d), L. 457/78 (rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente).
Tra le spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio vengono ricomprese anche quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie.
Le condizioni per accedere alle predette agevolazioni sono stabilite dal D.M. 18-2-1998, ai sensi del quale i soggetti che, ai fini dell’Irpef, intendano avvalersi della prevista detrazione devono, prima dell’inizio dei lavori, trasmettere (mediante raccomandata) al competente centro di servizio delle imposte dirette:
— una comunicazione di inizio dei lavori (utilizzando l’apposito modulo allegato al regolamento);
— una copia della concessione, autorizzazione o della stessa comunicazione di inizio dei lavori;
— i dati catastali dell’edificio o della domanda di accatastamento;
— una copia della ricevuta di pagamento dell’ICI per l’anno 1997;
— le tabelle millesimali di ripartizione delle spese e la delibera assembleare di approvazione dei lavori condominiali;
— ove l’importo dei lavori sia superiore a lire 100 milioni, anche una dichiarazione di esecuzione dei lavori medesimi sottoscritta da un professionista abilitato.
Oltre alle comunicazioni da effettuare all’amministrazione finanziaria, il contribuente deve, a mezzo raccomandata, comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’Azienda Sanitaria Locale territorialmente competente. Inoltre, per poter godere delle agevolazioni, egli deve conservare e, quindi, esibire, a richiesta dell’amministrazione finanziaria, le fatture e la ricevuta del bonifico bancario attraverso il quale è stato effettuato il pagamento. Il bonifico bancario deve tassativamente riportare:
— la causale del pagamento;
— il codice fiscale di chi beneficierà della detrazione;
— il numero di partita IVA di chi riceve il pagamento.
Per i lavori in corso alla data di entrata in vigore del decreto ministeriale, gli adempimenti richiesti dovranno essere posti in essere entro quaranta giorni dalla stessa.
La ristrutturazione può comportare un aumento di superficie utile, ma non aggiunte di volumi in ampliamento, né sopraelevazioni, salvo che si tratti di volumi tecnici, cioè di quei volumi che, essendo destinati ad ospitare impianti tecnici, abbiano un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzazione degli immobili (si pensi, ad esempio, al locale macchine dell’ascensore o a quello per le caldaie).
I relativi interventi differiscono da quelli di restauro e risanamento conservativo, che devono lasciare inalterate le caratteristiche e rispettare gli elementi formali e strutturali dell’edificio.
L’esecuzione di opere di ristrutturazione edilizia è assoggettata al preventivo rilascio di concessione edificatoria, che è generalmente onerosa.
La gratuità della concessione è prevista, invece, per la ristrutturazione di edifici unifamiliari, nonché per quelle che non comportino modifiche alle destinazioni d’uso e non realizzino aumenti delle superfici utili di calpestio quando il concessionario si impegni, mediante convenzione o atto unilaterale, a concorrere negli oneri di urbanizzazione e a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il Comune.
Agevolazioni fiscali - L’art. 1 della L. 27-12-1997, n. 449 concede una detrazione dell’Irpef lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, di un importo pari al 41% delle spese sostenute negli anni 1998 e 1999 per l’effettuazione di lavori edili sino ad un ammontare di Lire 150 milioni. I titolari del diritto alla detrazione sono (art. 2, Circ. 24-2-1998, n. 57/E): il proprietario e il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento e cioè l’usufruttuario, l’abitatore e il superficiario; chi detiene un’abitazione sulla base di un titolo idoneo e, quindi, l’inquilino e il comodatario; il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i lavori; il promissario acquirente che abbia stipulato un preliminare di vendita avente ad oggetto l’immobile su cui si intendono effettuare i lavori; l’imprenditore edile che esegue gli interventi di recupero su un’unità immobiliare tenuta a propria disposizione; i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa; i soci di società semplice; i soggetti che svolgono attività d’impresa ma con riguardo a beni non classificabili come strumentali o merce.
L’agevolazione non è prevista per qualsiasi tipo di lavoro edile ma soltanto per alcuni interventi e precisamente per quelli di cui alla L. 5-8-1978, n. 457. In particolare gli interventi edili agevolabili che concernono le parti comuni degli edifici condominiali sono:
— quelli di manutenzione ordinaria di cui all’art. 31, 1° co., lett. a), L. 457/78 (riguardanti le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonchè quelle necessarie ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti);
— quelli di manutenzione straordinaria di cui all’art. 31, 1° co., lett. b), L. 457/78 (riguardanti le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso);
— quelli di restauro e di risanamento conservativo di cui all’art. 31, 1° co., lett. c), L. 457/78 (rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili);
— quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, 1° co., lett. d), L. 457/78 (rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente).
Tra le spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio vengono ricomprese anche quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie.
Le condizioni per accedere alle predette agevolazioni sono stabilite dal D.M. 18-2-1998, ai sensi del quale i soggetti che, ai fini dell’Irpef, intendano avvalersi della prevista detrazione devono, prima dell’inizio dei lavori, trasmettere (mediante raccomandata) al competente centro di servizio delle imposte dirette:
— una comunicazione di inizio dei lavori (utilizzando l’apposito modulo allegato al regolamento);
— una copia della concessione, autorizzazione o della stessa comunicazione di inizio dei lavori;
— i dati catastali dell’edificio o della domanda di accatastamento;
— una copia della ricevuta di pagamento dell’ICI per l’anno 1997;
— le tabelle millesimali di ripartizione delle spese e la delibera assembleare di approvazione dei lavori condominiali;
— ove l’importo dei lavori sia superiore a lire 100 milioni, anche una dichiarazione di esecuzione dei lavori medesimi sottoscritta da un professionista abilitato.
Oltre alle comunicazioni da effettuare all’amministrazione finanziaria, il contribuente deve, a mezzo raccomandata, comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’Azienda Sanitaria Locale territorialmente competente. Inoltre, per poter godere delle agevolazioni, egli deve conservare e, quindi, esibire, a richiesta dell’amministrazione finanziaria, le fatture e la ricevuta del bonifico bancario attraverso il quale è stato effettuato il pagamento. Il bonifico bancario deve tassativamente riportare:
— la causale del pagamento;
— il codice fiscale di chi beneficierà della detrazione;
— il numero di partita IVA di chi riceve il pagamento.
Per i lavori in corso alla data di entrata in vigore del decreto ministeriale, gli adempimenti richiesti dovranno essere posti in essere entro quaranta giorni dalla stessa.
