Generalità - Il regolamento condominiale è l’insieme delle regole che disciplinano la vita interna del condominio e che, come tali, sono destinate ad avere efficacia nell’orbita del condominio medesimo e tra i condòmini.
Esso costituisce la lex interna del condominio, alla cui osservanza i condòmini si vincolano reciprocamente, ed ha natura di atto negoziale in quanto espressione del potere che i compartecipanti alla proprietà hanno di autodisciplinare, nei limiti consentiti dalla legge, la propria vita interna.
La sua formazione è obbligatoria, ai sensi dell’art. 1138, 1° co., c.c., quando il numero dei condòmini è superiore a dieci. Naturalmente è implicito che, nel caso di più comproprietari di una medesima unità immobiliare, detti comproprietari devono considerarsi, agli effetti del cit. art. 1138, 1° co., c.c., come una sola persona, ed analogo criterio vale per il caso in cui più unità immobiliari siano in proprietà di un solo condòmino, sì che esse devono essere calcolate come una singola unità (SFORZA, TERZAGO).
Il legislatore, se da un lato impone la formazione di un regolamento di condominio negli edifici con più di dieci condòmini, dall’altro non esclude la possibilità di formazione del regolamento medesimo nei condomìni in cui il numero dei partecipanti sia invece inferiore a dieci.
I regolamenti possono essere formati dall’assemblea dei condòmini, e in questo caso vengono denominati regolamenti assembleari, ovvero essere predisposti unilateralmente dall’originario unico proprietario dell’edificio successivamente caduto in condominio. In questa seconda ipotesi si parla, come meglio vedremo, di regolamento di natura contrattuale.
Regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea - Il compito di formare il regolamento di condominio è demandato all’assemblea dei condòmini che, in virtù del richiamo all’art. 1136, 2° co., c.c., operato dall’art. 1138, 3° co., c.c., deve approvarlo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento formato dall’assemblea è detto anche di origine interna, essendo caratterizzato da un processo formativo che è interno sin dalla sua fase iniziale, e che trae impulso dall’iniziativa di uno o più condòmini.
Non è chiaro però che rimedio possa esperire il singolo condòmino nell’ipotesi in cui, essendo obbligatoria la formazione del regolamento, l’assemblea resti inerte o non venga raggiunta la maggioranza prescritta dalla legge. Taluni autori ritengono possibile il ricorso all’autorità giudiziaria; altri, per converso, negano tale possibilità, sul duplice rilievo che, da un lato, esula dai compiti dell’autorità giudiziaria dettare regole comportamentali che il legislatore ha inteso riservare all’autonomia privata e che, dall’altro, le regole che disciplinano la vita interna del condominio possono comunque desumersi dalle vigenti norme di legge.
Il potere regolamentare dell’assemblea non si esaurisce nell’adozione del regolamento: questo «può essere infatti sempre integrato, adattato a nuove esigenze e, in caso di dubbi sulla portata di singole norme, l’assemblea stessa può darne l’interpretazione con una delibera a maggioranza semplice, ovviamente soggetta alle normali regola di impugnazione» (SFORZA).
L’art. 1138, 2° co., c.c., prevede che ciascun condòmino possa prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. La norma va coordinata con quelle che regolano il procedimento di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore e, in caso di sua inerzia, da parte dei condòmini, sicché nei condomìni in cui vi è un amministratore, il condòmino (o gruppo di condòmini) che abbia assunto l’iniziativa dovrà rivolgersi a quest’ultimo affinché il medesimo convochi l’organo assembleare nel rispetto delle formalità prescritte dalla legge e faccia pervenire a tutti i condòmini uno schema di regolamento (eventualmente predisposto dallo stesso condòmino che ha preso l’iniziativa). In deroga all’art. 66, 1° co., disp. att. c.c., non occorre che i condòmini richiedenti siano almeno due e rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Negli edifici privi di amministratore, invece, alla convocazione dell’assemblea potranno provvedere direttamente ed immediatamente i condòmini che hanno preso l’iniziativa.
Regolamento di natura contrattuale - Il regolamento di condominio può anche essere unilateralmente predisposto dall’originario unico proprietario o costruttore dello stabile condominiale, prima di frazionare la proprietà del medesimo in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise. In tal caso il regolamento si dice di origine esterna e viene definito contrattuale perché è richiamato in ogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito nel testo negoziale, ed approvato dal compratore, il quale manifesti, in maniera inequivoca, nello stesso atto di vendita ovvero successivamente con separato atto scritto, la volontà di accettarne le clausole. Queste ultime, per effetto dell’accettazione ad opera del compratore, diventano per relationem parte integrante del contenuto del contratto, traendo la loro forza vincolante dalla volontà dei contraenti. La giurisprudenza, al riguardo, ha precisato che, essendo il richiamo opera di entrambi le parti, le singole clausole del regolamento esulano dal dettato normativo di cui all’art. 1341, 2° co., c.c., il quale nello stabilire la necessità della specifica approvazione per iscritto si riferisce alle sole clausole cosiddette vessatorie che risultano predisposte da uno soltanto dei contraenti (Cass. 7-1-1992, n. 49).
Di natura contrattuale, anche se di origine interna è, altresì, il regolamento che risulti da un accordo tra i condòmini raggiunto con la loro partecipazione unanime durante la vita del condominio (SFORZA).
È di tutta evidenza come in entrambe le ipotesi il regolamento si formi in una sede estranea all’assemblea condominiale e non venga sottoposto all’approvazione di questa. Nella prima, infatti, esso è predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio prima ancora che si costituisca, col primo atto di compravendita, il condominio, mentre nella seconda scaturisce da una convenzione cui prendono parte all’unanimità tutti i condòmini.
Nel caso di regolamento di origine esterna, all’osservanza delle clausole regolamentari è tenuto anche colui che le abbia originariamente predisposte ove rimanga proprietario di talune unità immobiliari dell’edificio. Ciò perché «i patti inseriti nel regolamento hanno valore reciproco e vincolano tutti i contraenti e non soltanto gli acquirenti delle singole porzioni di immobile, come taluni costruttori pretendono» (TAMBORRINO).
Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.
Contenuto - Ai sensi dell’art. 1138, 1° co., c.c., il regolamento di condominio deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Tali norme costituiscono l’oggetto tipico a al tempo stesso il contenuto necessario di ciascun regolamento, e riferendosi alla gestione interna dei beni e dei servizi comuni, possono ben definirsi come norme regolamentari in senso stretto. Esse sono presenti sia nei regolamenti approvati a maggioranza dall’assemblea sia in quelli contrattuali.
L’assemblea condominiale ha il potere di deliberare soltanto norme che appartengono a tale categoria, mentre non può invadere la sfera dei diritti spettanti ai condòmini sulle loro proprietà esclusive.
Il regolamento di natura contrattuale, invece, può contenere, in aggiunta alle norme meramente regolamentari, dei patti impositivi di limitazioni più o meno ampie ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti dell’edificio di loro esclusiva proprietà, come il divieto di sopraelevare, quello di dare alle singole unità immobiliari una o più delle destinazioni possibili o l’obbligo di preservare la loro originaria e normale destinazione per l’utilità generale dell’intero edificio. Limitazioni di questo tipo configurano, secondo una consolidata giurisprudenza, dei veri e propri oneri reali opponibili, se trascritti, a qualsiasi terzo acquirente. In via eccezionale il regolamento di natura contrattuale può anche prevedere speciali vantaggi nell’uso delle parti comuni o speciali esoneri dalle spese a favore di uno o più condòmini.
Le norme regolamentari costitutive di pesi o vantaggi per le proprietà esclusive diventano, in quanto richiamatevi al momento della stipula, parte integrante ed effettiva degli atti di trasferimento della proprietà e traggono, perciò, la loro forza vincolante dalla volontà delle parti contraenti, le quali, dichiarando di accettarle, si vincolano contrattualmente alla loro osservanza.
Il regolamento non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (art. 1138, ult. co., c.c.): le sue clausole, in altri termini, non possono ledere prerogative che sono disponibili dai soli interessati, ossia quelle di usare, godere e disporre, in una certa misura e col contributo di tutti i condòmini, delle cose comuni e delle proprietà esclusive.
Modifiche - Se il regolamento è assembleare, per la sua modifica è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per la sua approvazione.
Nei regolamenti di natura contrattuale, invece, è necessario distinguere tra clausole regolamentari in senso stretto e clausole di natura contrattuale. Le prime, infatti, riguardano essenzialmente le modalità d’uso delle cose comuni, nonché l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali e sono, per ciò stesso, suscettibili di variazioni o di adattamenti in relazione alle mutevoli esigenze degli interessi impersonali della collettività dei condòmini (TERZAGO): esse possono completamente parificarsi a quelle emanate dall’assemblea e sono da questa modificabili con la stessa maggioranza prescritta per l’approvazione del regolamento assembleare. Le clausole di natura contrattuale, per converso, traendo la loro forza vincolante unicamente dalla volontà negoziale dei condòmini, possono essere modificate (come per ogni atto negoziale) soltanto con il consenso unanime di questi ultimi.
Norme inderogabili dal regolamento - Ai sensi dell’art. 1138, ult. co., c.c., il regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, non può derogare alle disposizioni concernenti la rinuncia del condòmino al diritto sulle cose comuni (art. 1118, 2° co., c.c.), l’indivisibilità delle parti comuni dell’edificio (art. 1119 c.c.), le innovazioni (art. 1120 c.c.), la nomina e la revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c.), la rappresentanza del condominio (art. 1131 c.c.), il dissenso dei condòmini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.), la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni assembleari (art. 1136 c.c.), nonché la loro eventuale impugnazione (art. 1137 c.c.).
Sono altresì inderogabili, ai sensi dell’art. 72, disp. att. c.c., le disposizioni concernenti le modalità di riscossione dei contributi condominiali (art. 63, disp. att. c.c.), il procedimento di convocazione dell’assemblea (art. 66, disp. att. c.c.), il diritto di intervento e di voto in assemblea (art. 67, disp. att. c.c.), la revisione dei valori millesimali (art. 69, disp. att. c.c.).
Revisione dei regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941 - Dispone l’art. 155, disp. att. c.c. che le norme concernenti la revisione dei regolamenti di condominio e la loro trascrizione si applicano anche ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941 (cioè prima dell’entrata in vigore del nuovo codice) e che cessano di avere efficacia le disposizioni dei vecchi regolamenti contrarie alla norme dichiarate inderogabili dagli artt. 1138, ult. co., c.c. e 72, disp. att. c.c.
L’inderogabilità di queste norme, infatti, prima dell’entrata in vigore del nuovo codice civile non era prevista. La perdita di efficacia delle precedenti disposizioni si è avuta ope legis, senza alcun bisogno di approvazione da parte delle assemblee condominiali.
Trascrizione - Il regolamento di condominio quando contiene clausole impositive di limiti e divieti di natura reale deve essere redatto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata ed essere trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione rende tali clausole opponibili ai terzi estranei al condominio, nonché a tutti i successivi acquirenti delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale. Questi ultimi, tuttavia, nel caso di omessa trascrizione, sono vincolati dagli oneri imposti dal regolamento ove nell’atto di acquisto abbiano dimostrato di esserne a conoscenza e di averli accettati (Cass. 14-1-1993, n. 395; 17-3-1994, n. 2546).
Impugnazione - Il regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea può essere impugnato a norma dell’art. 1137 c.c. L’impugnazione va proposta nel termine di trenta giorni dall’approvazione del regolamento o, per i condòmini assenti, dal giorno in cui è stata loro comunicata la relativa delibera.
Decorso tale termine, senza che sia stata esperita l’impugnazione, il regolamento diviene esecutivo per tutti i condòmini e i loro (eventuali) eredi o aventi causa.