I lavoratori che prestano la propria opera nei condomìni possono essere suddivisi nelle seguenti categorie (TAMBORRINO):
a) portieri che effettuano la vigilanza, la custodia e la pulizia dello stabile, fruendo dell’alloggio;
b) portieri che svolgono le stesse mansioni dei lavoratori di cui alla lett. a), ma senza fruire dell’alloggio;
c) portieri che svolgono solo mansioni di vigilanza e custodia, fruendo dell’alloggio;
d) portieri che svolgono le stesse mansioni dei lavoratori di cui alla lett. c), ma senza fruire dell’alloggio;
e) lavoratori con mansioni impiegatizie;
f) lavoratori che effettuano esclusivamente servizio di pulizia;
g) lavoratori che effettuano opere di manutenzione dell’immobile e dei relativi impianti, con mansioni di operai qualificati;
h) lavoratori che svolgono mansioni di pulizia e conduzione di impianti sportivi o aree a verde, o di sorveglianza e pulizia dei locali condominiali adibiti al parcheggio delle autovetture.
Il rapporto di lavoro di questi lavoratori dipendenti è regolato in primo luogo dalle norme di legge in materia di lavoro subordinato, poi da quelle relative ai portieri-custodi ed infine dal contratto di categoria, così come integrato dagli (eventuali) accordi territoriali (regionali o provinciali). Tra dette fonti normative «vi è un vero e proprio ordine gerarchico, in maniera tale che quella di grado subordinato non può mai violare la norma di grado superiore» (CUSANO).
Sono considerate attività ordinarie di spettanza del portiere:
a) la custodia e la vigilanza dello stabile;
b) la cura del funzionamento dell’ascensore, nonché la sorveglianza relativa alla sua utilizzazione;
c) la cura della pulizia dell’androne e delle scale (se la pulizia è compresa nel suo servizio);
d) il ricevimento e la distribuzione della corrispondenza ordinaria, mentre per quella raccomandata vi è la necessità di una espressa autorizzazione.
Il portiere ha, inoltre, l’obbligo di osservare il regolamento dello stabile, ove esso esista, e deve segnalare le infrazioni al regolamento medesimo poste in essere dai condòmini.
Qualora ciò rientri tra le sue mansioni, e purché sia abilitato, il portiere vigila sull’impianto centrale di riscaldamento e sulla distribuzione dell’acqua calda.
Per le altre attività (es. esazione degli oneri condominiali) devono corrispondersi compensi straordinari.
La giurisprudenza ha affermato che non è obbligatoria la presenza del portiere nell’edificio nelle ore non lavorative. Inoltre, al di fuori dell’orario di lavoro, egli è libero di svolgere qualsiasi altra attività (App. Milano 5-7-1955).
Nel rapporto di lavoro di portierato la qualità di datore di lavoro è ricoperta dall’amministratore e, dunque, spetta a quest’ultimo l’assunzione, il licenziamento e l’adempimento di tutti gli oneri contributivi e previdenziali previsti dalla normativa vigente.
Riguardo in primo luogo all’assunzione, l’amministratore ha l’obbligo di assumere soggetti iscritti nell’apposito registro comunale, curando di esigere il rinnovo annuale di tale iscrizione.
Il licenziamento può avvenire esclusivamente per giusta causa o giustificato motivo. Ove tali requisiti difettino, il licenziamento è inefficace ed il datore di lavoro è tenuto alla riassunzione del lavoratore o, in mancanza, al risarcimento del danno (che oscilla tra 2,5 e 6 mensilità).
I problemi che si pongono in ordine alla istituzione del servizio di portierato riguardano innanzitutto le maggioranze necessarie per la relativa delibera da parte dell’assemblea condominiale, e specificamente se siano all’uopo sufficienti le maggioranze previste dall’art. 1136, 2° e 3° co., o se sia invece necessaria la maggioranza prevista dal 5° co. del medesimo articolo. In altri termini, si tratta di stabilire se l’istituzione del servizio di portierato vada considerata o meno una innovazione. Si è affermato in dottrina che «l’istituzione del servizio di portierato in uno stabile altamente signorile e con locali già predisposti per il servizio non costituisce innovazione e può essere deliberato a maggioranza semplice [...]. Si dovrebbe dunque ritenere che la istituzione di un nuovo servizio di portineria in uno stabile di tipo ordinario, sia per le sue caratteristiche, sia per le presumibili condizioni reddituali dei condòmini, rientri nel concetto di innovazione e richieda la conseguente maggioranza» (SFORZA).
Analoghi problemi sorgono in relazione alla soppressione del servizio di portierato. Al riguardo va osservato che la maggioranza prevista dall’art. 1136, 5° co., c.c., è necessaria nel caso in cui, alla soppressione del servizio previsto dal regolamento, si accompagni un mutamento di destinazione dei locali adibiti ad alloggio del portiere. Al di fuori di tale ipotesi, deve ritenersi sufficiente la maggioranza semplice (Trib. Napoli 4-12-1989).
Al rapporto di lavoro di portierato sono applicabili le norme in materia di sicurezza sul lavoro previste dal D.Lgs. 626/94. L’art. 1, 3° co., di tale decreto, infatti, stabilisce l’applicabilità delle norme sulla sicurezza anche ai lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato (nei casi espressamente previsti). Il soggetto che assume gli obblighi di legge è l’amministratore condominiale (TAMBORRINO).