Negli edifici in condominio, i condòmini devono farsi carico pro quota delle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni, correlativamente al diritto di usarne e goderne. Si tratta di un’obbligazione reale, in quanto connessa alla contitolarità del diritto dominicale sui beni e sui servizi comuni. Il condòmino non può sottrarsi al contributo nelle spese rinunziando al diritto sugli anzidetti beni e servizi (art. 1118, 2° co., c.c.): nemmeno il regolamento di condominio potrebbe legittimamente derogare all’obbligo di contribuzione ed alla sua irrinunziabilità (art. 1138, ult. co., c.c.; art. 72, disp. att., c.c.). Tale obbligo, avendo natura reale e derivando dalla gestione relativa all’uso delle cose comuni e alla prestazione dei servizi comuni, deve considerarsi preesistente alla delibera assembleare di approvazione dello stato di riparto che, pertanto, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del credito vantato dal condominio nei confronti di ciascun condòmino, il quale diviene attuale ed esigibile dal momento stesso dell’approvazione.
Ove la ripartizione delle spese sia avvenuta in sede di approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135, n. 3, c.c., l’obbligo di pagamento diviene parimenti attuale dal momento di approvazione della relativa delibera.
La legge, peraltro, non stabilisce come e quando i contributi debbano essere versati, sicché l’amministratore può legittimamente pretenderne il pagamento, in tutto o in parte, una volta approvato il preventivo della gestione e sulla base soltanto di questo, secondo i criteri della necessità e della buona amministrazione, salva diversa previsione del regolamento di condominio (TAMBORRINO).
Il criterio basilare previsto dal codice civile per la determinazione della quota di ciascun condòmino è quello della proporzionalità. Ognuno deve partecipare e, quindi, contribuire alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà, desunto dalla tabella millesimale, salva diversa convenzione (art. 1123, 1° co., c.c.).
Il criterio della proporzionalità è temperato da quello dell’uso ove si tratti di spese relative a beni o servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa: tali spese, infatti, sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascun condòmino può farne (art. 1123, 2° co., c.c.). Costituiscono una pratica attuazione di questo principio gli artt. 1124, 1125 e 1126, che regolano rispettivamente la ripartizione delle spese per le scale, per i soffitti, le volte e i solai, e per i lastrici solari di uso esclusivo.
Qualora l’edificio condominiale abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione fanno carico, sempre in base ai millesimi di proprietà, ai soli condòmini che ne traggono utilità (art. 1123, ult. co., c.c.).
I criteri di ripartizione testé esaminati sono derogabili dalla volontà unanime dei condòmini [vedi Modifica dei criteri di ripartizione delle spese da parte dell'assemblea], espressione della loro autonomia negoziale, come è fatto chiaro dall’inciso finale dell’art. 1123, 1° co., c.c. «salvo diversa convenzione». Tale volontà può essere trasfusa in un regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero in una delibera assembleare.
Spesso il regolamento indica anche le modalità di rateazione e riscossione dei contributi condominiali, modalità, queste, che devono essere osservate dall’amministratore e dagli stessi condòmini.
Al pagamento delle spese condominiali è tenuto anche il condòmino c.d. apparente, cioè colui che con il proprio costante comportamento abbia indotto l’amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse proprietario di un immobile appartenente, invece, ad altro soggetto.
Il condòmino apparente risponde dell’affidamento ingenerato nell’amministratore senza che possa invocare, a proprio favore, la difformità tra la situazione di fatto e quella di diritto: egli non può, perciò, opporsi all’ingiunzione di pagamento notificatagli dal condominio perché, in base ai principi generali in materia di responsabilità, colui il quale abbia tenuto un comportamento tale da dare causa ad una situazione di apparenza giuridica è assoggettato, nei confronti di chi senza colpa abbia fatto ragionevole affidamento sulla stessa, alle conseguenze che ne derivano (contra Cass. 8-7-1998, n. 6653).
L’obbligo di pagamento delle spese condominiali incombe, altresì, su colui il quale sia subentrato nei diritti di un condòmino (es. al compratore o al donatario): il subentrante, più precisamente, è obbligato, solidalmente con il proprio dante causa, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, ancorché le relative spese siano state deliberate da un’assemblea svoltasi in epoca precedente all’acquisto (art. 63, 2° co., disp. att. c.c.).
Sono, inoltre, solidalmente tenuti al pagamento delle spese i comproprietari pro-indiviso di uno stesso piano o porzione di piano (es. eredi o coniugi), sicché l’amministratore può esigere da uno qualsiasi di essi l’adempimento della relativa obbligazione.
Può aversi, infine, l’ipotesi che l’immobile sia gravato da usufrutto: in tal caso, le spese vanno ripartite tra l’usufruttuario, tenuto a farsi carico delle spese di gestione e manutenzione ordinaria, ed il nudo proprietario, che deve sopportare, invece, le spese di conservazione e manutenzione straordinaria (artt. 1004, 1005 c.c.).