Negli edifici moderni la struttura portante è costituita da pilastri di cemento armato, che hanno la funzione di sostegno dell’edificio, mentre i muri perimetrali (figg. 25 e 26) sono costituiti da c.d. pannelli di rivestimento o riempimento i quali non assolvono la funzione di assicurare la stabilità dell’edificio, quanto piuttosto quella di delimitarlo esternamente, e di proteggerlo dagli agenti atmosferici e termici. Tuttavia la giurisprudenza è uniforme nel ricomprendere i muri perimetrali nella categoria dei muri maestri sul rilievo che, pur non potendo essere considerati strutture portanti dell’edificio, essi sono comunque essenziali per l’esistenza di quest’ultimo, delimitandone la consistenza volumetrica e delineandone la sagoma architettonica (Cass. 21-2-1978, n. 839). Con la conseguenza che i muri perimetrali degli edifici in cemento armato devono essere ricompresi fra i muri maestri definiti comuni dall’art. 1117, n. 1, c.c., in quanto, in assenza di essi, il fabbricato altro non sarebbe che uno «scheletro» vuoto, privo di alcuna utilità (Cass. 7-3-1992, n. 2773).
I muri perimetrali dell’edificio condominiale sono oggetto di proprietà comune anche nelle parti in cui delimitino un piano ottenuto con la sopraelevazione dello stabile, perché essi, anche in questo caso, adempiono strutturalmente ad una funzione che interessa tutti i partecipanti al condominio (Cass. 19-5-1978, n. 2475).
Essendo i muri perimetrali parti comuni dell’edificio, l’utilizzazione che i condòmini possano farne deve rispondere al criterio fissato dall’art. 1102 c.c., ai sensi del quale ciascun condòmino può utilizzare il bene comune nella misura in cui non ne alteri la destinazione e non leda il diritto di ciascun condòmino di farne parimenti uso. Sono vietate tutte quelle opere che possano compromettere la sicurezza dello stabile.
È legittimo il comportamento del condòmino che crei un incavo nel muro perimetrale comune al fine, ad esempio, di eseguire tracce o canali per incassare impianti elettrici (Trib. Milano 24-6-1991), così come è lecito l’abbattimento di un tratto di muro comune al fine di creare un nuovo ingresso che serva la proprietà esclusiva di un singolo condòmino (Cass. 29-4-1994, n. 4155). L’abbattimento di un muro perimetrale comune, tuttavia, incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, non rientra nell’ambito disciplinato dall’art. 1102 c.c., ma costituisce una vera e propria innovazione, soggetta alle regole dettate dall’art. 1120 c.c. (Cass. 18-6-1982, n. 3741).
Ancora in tema di utilizzazione del muro perimetrale comune da parte di un singolo condòmino, costituiscono uso indebito della cosa comune le aperture in esso praticate dal condòmino stesso al fine di mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell’edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture, oltre ad alterare la destinazione del muro, possono dar luogo all’acquisto di una servitù di passaggio a carico della proprietà condominiale (Cass. 13-1-1995, n. 1122).