Ai sensi dell’art. 63, disp. att. c.c., per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condòmino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Il 1° co. del citato articolo «concede all’amministratore un mezzo rapido, sicuro ed efficace per il recupero dei contributi dovuti dai singoli condòmini sulla base dello stato di ripartizione delle spese» (DE GRANDI). Tale mezzo è rappresentato dal decreto di ingiunzione, il quale è un ordine di pagamento emesso dal giudice nei confronti del condòmino moroso. In generale il decreto ingiuntivo viene dichiarato esecutivo solo allo scadere dei termini per l’opposizione, ma nel caso di specie il legislatore, nel rispetto delle esigenze economiche dell’ente condominiale, ha stabilito l’immediata esecutività del suddetto decreto, anche allorché sia proposta opposizione. All’atto pratico, ciò significa che «nel caso in cui la morosità persista, il condominio potrà soddisfarsi immediatamente sui beni del debitore nonostante l’eventuale opposizione, e salvo che l’esecutività del decreto non venga sospesa, in casi particolari, dal giudice» (DE GRANDI).
Viene da domandarsi se l’amministratore, prima di intraprendere l’azione nei confronti del condòmino moroso, debba attendere l’espressa autorizzazione assembleare. La risposta può essere rinvenuta nel combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., dal quale deve desumersi che non è necessaria alcuna autorizzazione dell’assemblea dei condòmini perché l’amministratore è tenuto per legge a procedere nei confronti dei morosi (Cass. 15-3-1994, n. 2452).
Non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condòmini che sono in regola con i pagamenti l’anticipazione delle quote dovute dai condòmini morosi (LOVATI, MONEGAT). In caso di urgenza, tuttavia, l’assemblea può deliberare a maggioranza uno stanziamento straordinario al fine di sopperire alla mancanza di fondi.
Le condizioni indispensabili affinché l’amministratore possa ottenere l’ingiunzione di pagamento sono:
— lo stato di ripartizione delle spese;
— l’approvazione dello stesso da parte dell’assemblea.
In mancanza di tali adempimenti, non può parlarsi di credito certo, liquido ed esigibile, e non può concedersi decreto ingiuntivo (Trib. Roma 5-3-1955).
Affinché l’amministratore possa sospendere l’erogazione di servizi comuni sono necessari i seguenti presupposti:
— che i detti servizi siano suscettibili di utilizzazione separata;
— che la morosità si sia protratta per almeno sei mesi;
— che vi sia apposita autorizzazione nel regolamento di condominio;
— che vi sia una deliberazione assembleare in tal senso, adottata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio.
Per servizi comuni suscettibili di godimento separato devono intendersi «quei servizi che possono essere inibiti al singolo condòmino, senza danneggiare gli altri: si potrà impedire al condòmino moroso l’accesso alla piscina, ma non sarà possibile, per privarlo del riscaldamento, spegnere l’impianto centralizzato» (DE GRANDI).