Lastrico solare
Generalità - Il lastrico solare (figg. 22 e 23) è la superficie terminale dell’edificio, con funzione di copertura e protezione del medesimo. Può essere adibito ad usi diversi, ma questi devono essere sempre accessori rispetto alla funzione principale, che è indefettibile e non può in alcun caso essere compromessa.
Il lastrico solare si distingue dal tetto in quanto, mentre quest’ultimo consta di superfici inclinate, il primo è costruito orizzontalmente, salve leggere pendenze al fine di consentire lo scolo delle acque. Esso si differenzia, altresì, dalla terrazza a livello, che non ha funzione di copertura, bensì quella di assicurare un affaccio ed ulteriori comodità agli appartamenti cui è annessa.
È detto praticabile quando è provvisto di parapetto, impraticabile nel caso in cui ne sia sprovvisto.
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, dovendosi intendere per tale l’atto di acquisto di ogni singolo appartamento, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini (Cass. 7-4-1995, n. 4060). Rientrano, inoltre, tra le parti comuni le solette in cemento armato che fungono da struttura portante del lastrico solare, nonché il manto, che può essere di asfalto o di altro materiale impermeabile.
Uso comune - L’uso che i singoli condòmini possano fare del lastrico di proprietà comune è regolato dal principio secondo il quale ciascuno può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102, 1° co., c.c.). Ad esempio, è consentita a ciascun condòmino l’installazione di antenne per la ricezione o la diffusione radiofonica e televisiva, così come è ammessa l’apposizione di insegne, targhe e cartelli a fini commerciali o pubblicitari.
Controversa, invece, è la questione relativa alla possibilità, da parte di un condòmino, di installare una canna fumaria sul lastrico comune. In passato la giurisprudenza aveva considerato tale opera alla stregua di un atto di utilizzazione del bene comune non consentito dall’art. 1102 c.c., in quanto idoneo a sottrarre una parte del lastrico all’uso degli altri condòmini (Cass. 6-5-1987, n. 4201). Più di recente, invece, la giurisprudenza ha affermato la legittimità di tale opera nel caso in cui la zona occupata sia trascurabile, in maniera tale da non menomare la funzione di copertura e calpestio del lastrico, e la possibilità di uso dello stesso da parte degli altri comproprietari (Cass. 7-3-1992, n. 2774).
Uso esclusivo - L’art. 1126 c.c. prevede l’ipotesi in cui il lastrico solare, o parte di esso, sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini. Ciò si verifica quando al lastrico «può accedere solo il proprietario, mediante una scala interna dall’appartamento sottostante, oppure dalla scala comune con porta di accesso le cui chiavi siano solo in suo possesso» (TAMBORRINO).
Il lastrico solare posto al servizio di una proprietà esclusiva deve considerarsi pertinenza di quest’ultima, anche se nulla risulta dai titoli di acquisto (Cass. 22-4-1994, n. 3832). Nulla osta, tuttavia, a che parti di esso siano attratte al regime di proprietà comune (si pensi, ad esempio, ai passaggi per accedere agli impianti comuni).
In ogni caso il fatto che il lastrico solare sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini non fa venir meno la sua funzione fondamentale che è quella di fornire copertura e protezione all’intero edificio, con la conseguenza che il diritto dell’usuario deve ritenersi senz’altro limitato da tale destinazione.
Ai sensi dell’art. 1127 c.c., il proprietario esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Sono previsti i seguenti limiti:
— la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono;
— deve in ogni caso essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio, ed i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione quando esso sia pregiudicato;
— la sopraelevazione non può diminuire l’aria e la luce dei piani sottostanti, ed anche in questo caso i condòmini che abbiano a soffrire un pregiudizio possono opporsi all’opera.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini una indennità, da calcolarsi con il criterio stabilito dall’art. 1127, ult. co., c.c.
Il lastrico solare si distingue dal tetto in quanto, mentre quest’ultimo consta di superfici inclinate, il primo è costruito orizzontalmente, salve leggere pendenze al fine di consentire lo scolo delle acque. Esso si differenzia, altresì, dalla terrazza a livello, che non ha funzione di copertura, bensì quella di assicurare un affaccio ed ulteriori comodità agli appartamenti cui è annessa.
È detto praticabile quando è provvisto di parapetto, impraticabile nel caso in cui ne sia sprovvisto.
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, dovendosi intendere per tale l’atto di acquisto di ogni singolo appartamento, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini (Cass. 7-4-1995, n. 4060). Rientrano, inoltre, tra le parti comuni le solette in cemento armato che fungono da struttura portante del lastrico solare, nonché il manto, che può essere di asfalto o di altro materiale impermeabile.
Uso comune - L’uso che i singoli condòmini possano fare del lastrico di proprietà comune è regolato dal principio secondo il quale ciascuno può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102, 1° co., c.c.). Ad esempio, è consentita a ciascun condòmino l’installazione di antenne per la ricezione o la diffusione radiofonica e televisiva, così come è ammessa l’apposizione di insegne, targhe e cartelli a fini commerciali o pubblicitari.
Controversa, invece, è la questione relativa alla possibilità, da parte di un condòmino, di installare una canna fumaria sul lastrico comune. In passato la giurisprudenza aveva considerato tale opera alla stregua di un atto di utilizzazione del bene comune non consentito dall’art. 1102 c.c., in quanto idoneo a sottrarre una parte del lastrico all’uso degli altri condòmini (Cass. 6-5-1987, n. 4201). Più di recente, invece, la giurisprudenza ha affermato la legittimità di tale opera nel caso in cui la zona occupata sia trascurabile, in maniera tale da non menomare la funzione di copertura e calpestio del lastrico, e la possibilità di uso dello stesso da parte degli altri comproprietari (Cass. 7-3-1992, n. 2774).
Uso esclusivo - L’art. 1126 c.c. prevede l’ipotesi in cui il lastrico solare, o parte di esso, sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini. Ciò si verifica quando al lastrico «può accedere solo il proprietario, mediante una scala interna dall’appartamento sottostante, oppure dalla scala comune con porta di accesso le cui chiavi siano solo in suo possesso» (TAMBORRINO).
Il lastrico solare posto al servizio di una proprietà esclusiva deve considerarsi pertinenza di quest’ultima, anche se nulla risulta dai titoli di acquisto (Cass. 22-4-1994, n. 3832). Nulla osta, tuttavia, a che parti di esso siano attratte al regime di proprietà comune (si pensi, ad esempio, ai passaggi per accedere agli impianti comuni).
In ogni caso il fatto che il lastrico solare sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini non fa venir meno la sua funzione fondamentale che è quella di fornire copertura e protezione all’intero edificio, con la conseguenza che il diritto dell’usuario deve ritenersi senz’altro limitato da tale destinazione.
Ai sensi dell’art. 1127 c.c., il proprietario esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Sono previsti i seguenti limiti:
— la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono;
— deve in ogni caso essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio, ed i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione quando esso sia pregiudicato;
— la sopraelevazione non può diminuire l’aria e la luce dei piani sottostanti, ed anche in questo caso i condòmini che abbiano a soffrire un pregiudizio possono opporsi all’opera.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini una indennità, da calcolarsi con il criterio stabilito dall’art. 1127, ult. co., c.c.
