Le principali cause da cui possono derivare infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni o di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale sono da ricondurre alla scarsa manutenzione o alle anomalie strutturali che possono interessare le tubature o i rivestimenti.
Il problema, in questi casi, è principalmente quello di determinare il regime della responsabilità. Il condominio, che ha in custodia i beni comuni, è tenuto a mantenerli e conservarli in modo tale da evitare eventi dannosi, per cui è responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua attribuibili a mancata manutenzione o ristrutturazione delle condutture comuni (Trib. Milano 16-1-1989, n. 241).
Nel caso in cui da tali infiltrazioni derivi danno ad una proprietà esclusiva, il condòmino danneggiato può agire, a norma dell’art. 2051 c.c., nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti, ponendosi nella veste di terzo nei confronti del condominio stesso quale soggetto tenuto alla custodia ed alla manutenzione degli impianti comuni (Cass. 11-2-1987, n. 1500). Il risarcimento, che è comprensivo di tutti gli oneri necessari al ripristino delle parti, dei rivestimenti e degli arredi danneggiati, fa carico a tutti i condòmini, in proporzione alle quote millesimali di proprietà, dedotta l’eventuale somma corrisposta, sempre a titolo di risarcimento, dalla compagnia assicuratrice.
Per contro sussiste la responsabilità dei proprietari delle singole unità immobiliari qualora le infiltrazioni, dovute a difetti di manutenzione di impianti di proprietà esclusiva, provochino danni alle parti comuni dello stabile o ad altre proprietà esclusive. Ciò anche qualora le infiltrazioni siano determinate da modifiche dell’impianto di per sé legittime (Cass. 6-12-1991, n. 13160).