Generalità - Per fognatura condominiale deve intendersi il complesso di opere idrauliche destinate alla raccolta delle acque chiare piovane e di quelle scure provenienti dai servizi igienici, costituito da una rete di canali di scarico, verticali ed orizzontali, dotati di tubazioni di aerazione, di valvole antirigurgito, di impianto di chiarificazione, di fossa biologica e/o pozzo di drenaggio e del collegamento alla fognatura comunale (figg. 16, 17 e 18). Nel caso in cui non esista una fognatura comunale, le acque, sia chiare che scure, sono convogliate in una apposita cisterna sotterranea (pozzo nero).
La rete di fognatura rientra tra le parti comuni espressamente richiamate dall’art. 1117 c.c. La proprietà comune sussiste fino al punto in cui le tubazioni si diramano nelle singole proprietà esclusive. Al riguardo va precisato che i canali di scarico e le fogne, oltre che parti comuni dell’edificio, sono opere indispensabili per la normale utilizzazione degli edifici destinati ad abitazione. In conseguenza di ciò, al loro impianto non possono opporsi i proprietari dei piani inferiori, sotto il profilo del pregiudizio che ne subiscono, quando tale pregiudizio non esorbiti dai limiti strettamente necessari (App. Catanzaro 22-2-1960).
La presunzione di comunione sancita dal citato art. 1117, tuttavia, non osta a che parti comuni dell’impianto attraversino proprietà esclusive. Ove ciò si verifichi la parte comune non cessa di rimanere tale, in quanto il criterio distintivo tra parte comune e proprietà esclusiva è dato esclusivamente dalla destinazione del bene, indipendentemente dalla sua ubicazione (Cass. 29-7-1964, n. 2151).
Uso dell’impianto - L’allacciamento di nuovi scarichi nelle tubazioni comuni di smaltimento delle acque luride configura un uso più intenso della cosa comune [vedi Miglioramenti], con la conseguenza che la legittimità o meno dell’opera va valutata non con riguardo alle disposizioni dettate dall’art. 1067 c.c., in tema di esercizio delle servitù, ma con esclusivo riferimento alle norme che fissano i limiti del godimento del bene comune da parte dei singoli condòmini, e cioè gli artt. 1102 e 1118 e ss. c.c. (Cass. 23-4-1977, n. 1529).
Un uso illegittimo della cosa comune, ed una alterazione della destinazione della stessa, va ravvisato nell’immissione di liquami, da parte di un singolo condòmino, in un condotto comune destinato allo scarico delle acque piovane (Cass. 2-4-1969, n. 1086).
Danni - Nel caso di danni provocati dall’impianto comune di fognatura ad una proprietà esclusiva responsabile è l’intero condominio. Va tuttavia precisato che se la rottura della parte comune dell’impianto è dovuta al comportamento colpevole di uno degli utenti, il risarcimento è dovuto dal condòmino che ha causato l’evento dannoso e non dall’intero condominio (Cass. 12-5-1981, n. 3146). Se il guasto o il difetto riguarda una parte dell’impianto ricadente nella proprietà esclusiva di un singolo condòmino, la responsabilità ricade su quest’ultimo. Se, infine, il danno è causato da un difetto di costruzione dell’impianto fognario, il condominio può chiedere la rifusione di quanto abbia pagato a titolo di risarcimento (al condòmino danneggiato) direttamente al costruttore dell’edificio.
Obblighi dell’amministratore - L’amministratore, nel caso in cui si verifichino malfunzionamenti dell’impianto di fognatura, deve provvedere all’immediata riparazione, che riveste carattere di urgenza, e ciò soprattutto qualora dal difetto o dalla rottura derivi una fuoriuscita di acque scure nella proprietà esclusiva di alcuno dei condòmini (TAMBORRINO).