Divisione di proprietà esclusiva
L’ipotesi più frequente, relativamente alla divisione di parti di proprietà esclusiva all’interno di un edificio condominiale, è quella della divisione di un appartamento che si sviluppi su uno o più piani, in diverse unità abitative singole. Da tale fattispecie di divisione fisica dell’unità immobiliare si distingue quella di divisione meramente giuridica, quella, cioè, che non necessita di alcuna opera edilizia e che si verifica allorquando sia alienato un locale di pertinenza di una unità abitativa, riunito con questa in un’unica quota millesimale.
Con riguardo alla divisione materiale dell’appartamento, è stata operata dalla dottrina (TAMBORRINO) questa esaustiva schematizzazione:
a) divisione verticale che separi l’appartamento in due o più unità immobiliari, mediante l’erezione di mura o la chiusura di porte interne, in quanto le unità risultanti siano già dotate di autonome aperture sul pianerottolo e di autonomi servizi igienici;
b) frazionamento verticale, secondo le modalità di cui al punto precedente, ma con la necessità, per le unità risultanti, di aprire accessi al pianerottolo;
c) divisione verticale che comporti la realizzazione di opere adeguate al fine della trasformazione di alcuni locali in servizi igienici, con la conseguente necessità dell’allacciamento alle colonne di scarico, ai montanti idrici e alle canne di esalazione condominiali;
d) frazionamento orizzontale dell’appartamento, posto su due piani, che a sua volta può comportare le problematiche cui si è fatto cenno ai punti precedenti;
e) divisione orizzontale dell’appartamento, allo scopo di ricavare due piani dall’unico immobile esistente, anche a seguito della trasformazione di soffitte o sottotetti in unità immobiliari abitabili.
Qualora sia necessario operare modifiche tecniche relative agli impianti idrici e di scarico le relative opere devono essere fatte a regola d’arte e nel rispetto degli impianti condominiali preesistenti.
Quanto al punto e), vanno valutate le condizioni statiche dell’edificio, al fine di verificare l’ammissibilità di certe opere all’interno dello stesso. A tal proposito, la giurisprudenza ha precisato che deve ritenersi vietata, ai sensi dell’art. 1102 c.c., la divisione orizzontale di un appartamento che comporti la totale utilizzazione del preesistente margine di sicurezza statica dell’edificio condominiale, pur quando non pregiudichi la funzione portante dei muri comuni e così la stabilità dell’edificio, in quanto le opere eseguite dal singolo condòmino finiscono col precludere sostanzialmente agli altri condòmini sia l’utilizzazione dei muri comuni secondo il loro diritto, sia la facoltà di sopraelevazione consentita dall’art. 1127 c.c. (Cass. 23-4-1980, n. 2673). D’altro canto, entro i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. e dal regolamento di condominio, ogni condòmino ha il diritto di frazionare la sua proprietà esclusiva anche senza il consenso degli altri condòmini, e può a tal fine operare, sulle parti comuni, quelle modifiche necessarie alla realizzazione del progetto (si pensi, ad esempio, alla apertura di porte sul pianerottolo o all’allacciamento a servizi comuni).
Con riguardo alla divisione materiale dell’appartamento, è stata operata dalla dottrina (TAMBORRINO) questa esaustiva schematizzazione:
a) divisione verticale che separi l’appartamento in due o più unità immobiliari, mediante l’erezione di mura o la chiusura di porte interne, in quanto le unità risultanti siano già dotate di autonome aperture sul pianerottolo e di autonomi servizi igienici;
b) frazionamento verticale, secondo le modalità di cui al punto precedente, ma con la necessità, per le unità risultanti, di aprire accessi al pianerottolo;
c) divisione verticale che comporti la realizzazione di opere adeguate al fine della trasformazione di alcuni locali in servizi igienici, con la conseguente necessità dell’allacciamento alle colonne di scarico, ai montanti idrici e alle canne di esalazione condominiali;
d) frazionamento orizzontale dell’appartamento, posto su due piani, che a sua volta può comportare le problematiche cui si è fatto cenno ai punti precedenti;
e) divisione orizzontale dell’appartamento, allo scopo di ricavare due piani dall’unico immobile esistente, anche a seguito della trasformazione di soffitte o sottotetti in unità immobiliari abitabili.
Qualora sia necessario operare modifiche tecniche relative agli impianti idrici e di scarico le relative opere devono essere fatte a regola d’arte e nel rispetto degli impianti condominiali preesistenti.
Quanto al punto e), vanno valutate le condizioni statiche dell’edificio, al fine di verificare l’ammissibilità di certe opere all’interno dello stesso. A tal proposito, la giurisprudenza ha precisato che deve ritenersi vietata, ai sensi dell’art. 1102 c.c., la divisione orizzontale di un appartamento che comporti la totale utilizzazione del preesistente margine di sicurezza statica dell’edificio condominiale, pur quando non pregiudichi la funzione portante dei muri comuni e così la stabilità dell’edificio, in quanto le opere eseguite dal singolo condòmino finiscono col precludere sostanzialmente agli altri condòmini sia l’utilizzazione dei muri comuni secondo il loro diritto, sia la facoltà di sopraelevazione consentita dall’art. 1127 c.c. (Cass. 23-4-1980, n. 2673). D’altro canto, entro i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. e dal regolamento di condominio, ogni condòmino ha il diritto di frazionare la sua proprietà esclusiva anche senza il consenso degli altri condòmini, e può a tal fine operare, sulle parti comuni, quelle modifiche necessarie alla realizzazione del progetto (si pensi, ad esempio, alla apertura di porte sul pianerottolo o all’allacciamento a servizi comuni).
