Cortile
Generalità - Per cortile deve intendersi l’area scoperta, delimitata in tutto o in parte dal fabbricato, che fornisce luce ed aria ai vani dello stabile e consente il passaggio di persone e cose. Talora svolge funzione di copertura di magazzini, laboratori o autorimesse sotterranee. Quando è munito di accesso carraio, consente il passaggio degli automezzi e talora il loro parcheggio. La giurisprudenza ha precisato che deve considerarsi cortile non solo la superficie del suolo, ma anche tutta l’area sovrastante, limitata ai lati dalle costruzioni che la fronteggiano (Trib. Milano 7-1-1991).
Dal cortile si distinguono le vanelle o cavedii, che consistono in cortili di dimensioni ridotte circondati da tutti i lati, con funzione di assicurare aria e luce ai singoli appartamenti dell’edificio (Trib. Milano 13-11-1989). Una ulteriore distinzione deve essere operata tra cortile e intercapedine, dovendosi intendere con quest’ultimo termine la zona di rispetto fra diversi edifici prescritta al fine di regolare, con una disciplina di carattere esterno, gli interessi contrapposti di proprietari vicini, nell’ambito del rapporto di vicinato e non di comunione (Cass. 2-8-1977, n. 3380).
La dimensione dei cortili «è, di norma, regolamentata dagli strumenti urbanistici locali in ragione dell’altezza degli edifici frontistanti». La pavimentazione «deve essere tale da proteggere da infiltrazioni i piani seminterrati e sotterranei dell’edificio, con pendenze adeguate per convogliare le acque piovane verso gli scarichi o pozzetti di fognatura, di cui va verificata periodicamente la libertà da ostruzioni, ad evitare allagamenti» (TAMBORRINO).
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cortile è oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo. La presunzione di comproprietà del cortile, ubicato fra diversi fabbricati, ovvero nell’ambito di un unico edificio condominiale, trova il suo fondamento nella funzione principale del cortile medesimo, che è quella di fornire aria e luce alle unità immobiliari circostanti, e non già nella destinazione consistente nel consentire l’accesso a tali unità. Dunque la presunzione di comproprietà sussiste anche nel caso in cui l’ubicazione del cortile rispetto alle diverse unità immobiliari sia tale da consentire l’accesso solo ad alcuni condòmini e non a tutti. Al fine di vincere la suddetta presunzione è necessaria la sussistenza di un titolo contrario, così come sancito dall’art. 1117 c.c. (Cass. 3-9-1976, n. 3085). D’altro canto, secondo un risalente orientamento giurisprudenziale, la comproprietà del cortile viene meno non solo quando vi sia un titolo idoneo, ma anche quando risulti che il cortile, per le sue caratteristiche oggettive, sia destinato a servire in modo esclusivo all’uso e al godimento di una parte soltanto del fabbricato (Cass. 18-5-1967, n. 1052).
Stante la fondamentale funzione lucifera e di aerazione del cortile, la giurisprudenza ha precisato che lo spazio aereo sovrastante al cortile stesso non può essere occupato dai singoli condòmini qualora la naturale destinazione dell’area comune ne risulti compromessa (Trib. Milano 18-11-1996, n. 11127).
Uso - L’uso del cortile da parte dei singoli condòmini «incontra i limiti consueti all’uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. e norme connesse, oltre che gli altri eventualmente contenuti nel regolamento contrattuale» (SFORZA). Ciascun condòmino, dunque, può servirsi del cortile a condizione che non ne alteri la naturale destinazione, che non pregiudichi la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico del fabbricato e che non arrechi danno alle singole proprietà esclusive. Egli, inoltre, non può impedire agli altri condòmini di fare parimenti uso del cortile secondo il loro diritto (Cass. 10-3-1983, n. 1789).
L’assemblea condominiale ha il potere di disciplinare l’uso del bene comune nell’interesse di tutti i condòmini, ma non può impedirne l’uso ad alcuni di essi in favore di altri.
Il singolo condòmino, d’altro canto, può occupare una parte irrisoria del cortile comune, quando ciò sia necessario per eseguire opere nella sua proprietà esclusiva, sempre, però, senza arrecare pregiudizio agli altri condòmini.
Nel caso in cui il cortile venga utilizzato in contrasto con le norme regolamentari occorre operare una distinzione:
— se la violazione è operata da un numero ristretto di condòmini, l’amministratore dovrà provvedere a reprimere l’abuso;
— se la violazione è operata dalla maggioranza dei condòmini, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per la conferma o la modifica della norma regolamentare violata;
— se la violazione è messa in atto da terzi estranei, l’amministratore dovrà denunciare i contravventori all’Autorità competente.
Particolari problemi si pongono per l’utilizzazione del cortile quale area per il parcheggio di autoveicoli. Stante la funzione fondamentale del cortile che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari sovrastanti, la delibera assembleare che autorizzi il parcheggio sarà sicuramente impugnabile nel caso in cui il parcheggio stesso vada a menomare in maniera apprezzabile la suddetta destinazione.
Nell’ipotesi in cui il divieto di sosta sia contenuto nel regolamento contrattuale, per la relativa autorizzazione si rende indispensabile il consenso scritto ed unanime di tutti i condòmini; ove, invece, tale divieto sia contenuto in un regolamento di natura assembleare, l’autorizzazione può essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze ordinarie.
Qualora dal titolo risulti che il cortile è di proprietà esclusiva di uno solo dei condòmini, da un lato questi è obbligato a rispettare le aperture esistenti all’atto della costituzione del condominio e, dall’altro, i proprietari dei singoli appartamenti non possono creare nuove vedute, né altre servitù, e devono rispettare le norme sulle distanze legali tra proprietà confinanti (Cass. 7-1-1984, n. 101).
Il proprietario del cortile dovrà in ogni caso rispettare la destinazione del bene in funzione dell’utilità generale dell’intero condominio, sicché gli sarà vietata l’esecuzione di opere o manufatti che possano limitare l’esercizio del diritto, spettante ex lege agli altri condòmini, di trarre dallo stesso la luce e l’aria necessarie ai loro rispettivi appartamenti (Cass. 10-1-1977, n. 78).
Dal cortile si distinguono le vanelle o cavedii, che consistono in cortili di dimensioni ridotte circondati da tutti i lati, con funzione di assicurare aria e luce ai singoli appartamenti dell’edificio (Trib. Milano 13-11-1989). Una ulteriore distinzione deve essere operata tra cortile e intercapedine, dovendosi intendere con quest’ultimo termine la zona di rispetto fra diversi edifici prescritta al fine di regolare, con una disciplina di carattere esterno, gli interessi contrapposti di proprietari vicini, nell’ambito del rapporto di vicinato e non di comunione (Cass. 2-8-1977, n. 3380).
La dimensione dei cortili «è, di norma, regolamentata dagli strumenti urbanistici locali in ragione dell’altezza degli edifici frontistanti». La pavimentazione «deve essere tale da proteggere da infiltrazioni i piani seminterrati e sotterranei dell’edificio, con pendenze adeguate per convogliare le acque piovane verso gli scarichi o pozzetti di fognatura, di cui va verificata periodicamente la libertà da ostruzioni, ad evitare allagamenti» (TAMBORRINO).
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cortile è oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo. La presunzione di comproprietà del cortile, ubicato fra diversi fabbricati, ovvero nell’ambito di un unico edificio condominiale, trova il suo fondamento nella funzione principale del cortile medesimo, che è quella di fornire aria e luce alle unità immobiliari circostanti, e non già nella destinazione consistente nel consentire l’accesso a tali unità. Dunque la presunzione di comproprietà sussiste anche nel caso in cui l’ubicazione del cortile rispetto alle diverse unità immobiliari sia tale da consentire l’accesso solo ad alcuni condòmini e non a tutti. Al fine di vincere la suddetta presunzione è necessaria la sussistenza di un titolo contrario, così come sancito dall’art. 1117 c.c. (Cass. 3-9-1976, n. 3085). D’altro canto, secondo un risalente orientamento giurisprudenziale, la comproprietà del cortile viene meno non solo quando vi sia un titolo idoneo, ma anche quando risulti che il cortile, per le sue caratteristiche oggettive, sia destinato a servire in modo esclusivo all’uso e al godimento di una parte soltanto del fabbricato (Cass. 18-5-1967, n. 1052).
Stante la fondamentale funzione lucifera e di aerazione del cortile, la giurisprudenza ha precisato che lo spazio aereo sovrastante al cortile stesso non può essere occupato dai singoli condòmini qualora la naturale destinazione dell’area comune ne risulti compromessa (Trib. Milano 18-11-1996, n. 11127).
Uso - L’uso del cortile da parte dei singoli condòmini «incontra i limiti consueti all’uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. e norme connesse, oltre che gli altri eventualmente contenuti nel regolamento contrattuale» (SFORZA). Ciascun condòmino, dunque, può servirsi del cortile a condizione che non ne alteri la naturale destinazione, che non pregiudichi la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico del fabbricato e che non arrechi danno alle singole proprietà esclusive. Egli, inoltre, non può impedire agli altri condòmini di fare parimenti uso del cortile secondo il loro diritto (Cass. 10-3-1983, n. 1789).
L’assemblea condominiale ha il potere di disciplinare l’uso del bene comune nell’interesse di tutti i condòmini, ma non può impedirne l’uso ad alcuni di essi in favore di altri.
Il singolo condòmino, d’altro canto, può occupare una parte irrisoria del cortile comune, quando ciò sia necessario per eseguire opere nella sua proprietà esclusiva, sempre, però, senza arrecare pregiudizio agli altri condòmini.
Nel caso in cui il cortile venga utilizzato in contrasto con le norme regolamentari occorre operare una distinzione:
— se la violazione è operata da un numero ristretto di condòmini, l’amministratore dovrà provvedere a reprimere l’abuso;
— se la violazione è operata dalla maggioranza dei condòmini, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per la conferma o la modifica della norma regolamentare violata;
— se la violazione è messa in atto da terzi estranei, l’amministratore dovrà denunciare i contravventori all’Autorità competente.
Particolari problemi si pongono per l’utilizzazione del cortile quale area per il parcheggio di autoveicoli. Stante la funzione fondamentale del cortile che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari sovrastanti, la delibera assembleare che autorizzi il parcheggio sarà sicuramente impugnabile nel caso in cui il parcheggio stesso vada a menomare in maniera apprezzabile la suddetta destinazione.
Nell’ipotesi in cui il divieto di sosta sia contenuto nel regolamento contrattuale, per la relativa autorizzazione si rende indispensabile il consenso scritto ed unanime di tutti i condòmini; ove, invece, tale divieto sia contenuto in un regolamento di natura assembleare, l’autorizzazione può essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze ordinarie.
Qualora dal titolo risulti che il cortile è di proprietà esclusiva di uno solo dei condòmini, da un lato questi è obbligato a rispettare le aperture esistenti all’atto della costituzione del condominio e, dall’altro, i proprietari dei singoli appartamenti non possono creare nuove vedute, né altre servitù, e devono rispettare le norme sulle distanze legali tra proprietà confinanti (Cass. 7-1-1984, n. 101).
Il proprietario del cortile dovrà in ogni caso rispettare la destinazione del bene in funzione dell’utilità generale dell’intero condominio, sicché gli sarà vietata l’esecuzione di opere o manufatti che possano limitare l’esercizio del diritto, spettante ex lege agli altri condòmini, di trarre dallo stesso la luce e l’aria necessarie ai loro rispettivi appartamenti (Cass. 10-1-1977, n. 78).
