Ai sensi dell’art. 1117 c.c., gli impianti per l’acqua [vedi Acqua calda centralizzata; Acqua potabile], per il gas e per l’energia elettrica sono oggetto di proprietà comune fino al loro punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Al fine tuttavia di stabilire la proprietà delle condutture e delle tubazioni che si diramano attraverso l’edificio, più che alla collocazione fisica delle stesse bisogna aver riguardo alla funzione che esse svolgono ed al servizio che esse forniscono. Così, se la parte diramata svolge una funzione comune o assolve ad un servizio dal quale traggono beneficio più unità abitative, anche se essa è situata in una porzione dell’edificio di proprietà esclusiva, sarà attratta nel regime della proprietà comune (SFORZA). Tale impostazione concreta una inversione di tendenza rispetto alla giurisprudenza meno recente, secondo la quale la parte dell’impianto collocata nella proprietà esclusiva segue sempre il regime giuridico di quest’ultima, anche se svolge una funzione comune (Cass. 17-5-1960, n. 1216). La determinazione del regime di proprietà rileva, tra l’altro, al fine di stabilire la responsabilità verso i terzi per i danni causati da vizi o rotture degli impianti.
Per quanto riguarda, in particolare, le parti di proprietà esclusiva, va detto che tale titolo non è presupposto sufficiente affinché il singolo condòmino possa effettuare trasformazioni o modificazioni delle stesse, dovendosi valutare se ciò possa tradursi in un pregiudizio per gli altri condòmini. Questo principio opera anche allorché le modificazioni riguardino tubazioni o condutture comuni, rispetto alle quali deve essere mantenuta inalterata la destinazione, nonché la possibilità di analogo godimento da parte degli altri condòmini (App. Napoli 21-5-1986).
Costituisce, infine, uso legittimo della cosa comune l’utilizzazione dei muri comuni da parte del singolo condòmino per installarvi tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas (Trib. Trani 19-1-1991, n. 104).