La canna fumaria (fig. 11) può essere sia di proprietà comune che di proprietà esclusiva, a seconda che essa sia pertinenza dell’impianto di riscaldamento centralizzato o di quello di una singola unità abitativa (DE PAOLA, LUCARINI MANNI). Questa affermazione, peraltro, costituisce in giurisprudenza il punto di arrivo di una radicale inversione di tendenza. Negli anni Sessanta, infatti, si riteneva che la canna fumaria posta nella parete comune fosse in ogni caso di proprietà comune. Più di recente, invece, tale orientamento è mutato e si è affermato che una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere a uno solo dei condòmini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione (Cass. 29-8-1991, n. 9231). Quanto poi alla possibilità, per il singolo condòmino, di installare nel lastrico solare di proprietà comune una canna fumaria destinata a servire esclusivamente l’appartamento di sua proprietà, va osservato che ciò costituisce un atto di utilizzazione particolare del bene comune che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve, pertanto, considerarsi legittimo laddove il manufatto occupi una parte del lastrico solare trascurabile, non menomando in tal caso la sua presenza la funzione di copertura e calpestio del lastrico stesso, o la possibilità di un suo utilizzo da parte degli altri condòmini (Cass. 7-3-1992, n. 2774). Quest’ultima soluzione, d’altro canto, non è pacifica. Secondo una differente impostazione, infatti, l’inserimento nel lastrico solare comune di una canna fumaria posta al servizio esclusivo dell’appartamento di un singolo condòmino configurerebbe un atto di utilizzazione della cosa comune non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., in quanto comprometterebbe in ogni caso la funzione tipica del lastrico, quella, cioè, di copertura e calpestio (Cass. 6-5-1987, n. 4201). Questo diverso orientamento tuttavia mal si concilia con la più recente evoluzione giurisprudenziale, che si ispira a criteri volti a consentire un’utilizzazione più intensa del bene comune [vedi Miglioramenti] (SFORZA).
L’installazione di una canna fumaria nel muro perimetrale è generalmente ammessa, e si è altresì affermato che in tale caso le norme sulle distanze legali dalle parti esclusive o comuni possono subire deroghe, in relazione all’adeguamento delle singole unità abitative alle nuove esigenze della vita, fermi restando i limiti di cui all’art. 1102 c.c. (SFORZA). Invece la giurisprudenza ha negato la legittimità della installazione di una canna fumaria in quella parte della facciata compresa tra i balconi e le finestre di un edificio condominiale, in quanto essa andrebbe a ridurre le vedute laterali nonché a ledere il decoro architettonico dell’edificio stesso (Trib. Milano 26-3-1992).
Resta infine da considerare il caso in cui la canna fumaria sia collegata all’impianto di riscaldamento centralizzato e l’utilizzo di quest’ultimo cessi. In tal caso il compossesso dei condòmini non viene meno, in primo luogo perché la canna fumaria va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni, ed in secondo luogo perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o meno in attività un impianto (Cass. 17-2-1995, n. 1719).