Appalto
L’appalto è una figura contrattuale che ormai si ritrova sempre più spesso nella gestione condominiale. Infatti «si verte in tale ambito non solo per gli interventi di manutenzione delle parti comuni ordinari o straordinari (facciata, scale, tetto etc.), ma anche per la conduzione e l’ordinaria manutenzione di impianti (ascensore), ovvero per il funzionamento dell’impianto di riscaldamento e, ancora, per la manutenzione dei giardini o la pulizia delle parti comuni» (LOVATI, MONEGAT).
L’art. 1655 c.c. ne fornisce la nozione, definendolo come «il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro».
Il contratto intercorre tra il condominio, nella veste di committente, ed un terzo appaltatore, e la relativa sottoscrizione compete all’amministratore quale rappresentante del condominio stesso.
Qualora l’appalto abbia ad oggetto opere o servizi che rientrino nelle attribuzioni dell’amministratore, quest’ultimo potrà agire anche in assenza di una delibera dell’assemblea che lo autorizzi espressamente. In tutti gli altri casi, invece, sarà necessaria una pronuncia assembleare in tal senso.
Se tuttavia i lavori di manutenzione straordinaria rivestono carattere urgente, l’amministratore può farli eseguire di propria iniziativa, ma deve riferirne ai condòmini alla prima assemblea (art. 1135, ult. co., c.c.). Ove tale urgenza manchi, e l’amministratore stipuli ugualmente il contratto, al di fuori dunque delle proprie attribuzioni, egli sarà responsabile nei confronti del condominio, il quale potrà rivalersi nei suoi confronti per le somme pagate all’appaltatore.
L’amministratore, inoltre, nella sua qualità di rappresentante del condominio, è tenuto a vigilare sull’esatta esecuzione del contratto, affiancato, nell’espletamento di tale incombenza, dal direttore dei lavori, nel caso in cui questi sia nominato dall’assemblea (LOVATI, MONEGAT).
Il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità di cui all’art. 1667 c.c. decorre dal momento in cui l’amministratore abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza relativamente alla gravità dei difetti stessi e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell’opera, e non dal giorno in cui l’amministratore ne informi i condòmini in sede di assemblea, posto che rientra fra i poteri dell’amministratore il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (Cass. 18-05-1996, n. 4619).
Può, infine, darsi il caso che l’amministratore, in presenza di una autorizzazione assembleare a stipulare un contratto di appalto con una determinata ditta, decida autonomamente di rivolgersi ad un’altra impresa. Tale comportamento deve ritenersi illegittimo in quanto la sostituzione dell’impresa appaltatrice, designata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, 4° co., c.c. deve essere anch’essa adottata con la medesima maggioranza (Cass. 26-1-1982, n. 517).
L’art. 1655 c.c. ne fornisce la nozione, definendolo come «il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro».
Il contratto intercorre tra il condominio, nella veste di committente, ed un terzo appaltatore, e la relativa sottoscrizione compete all’amministratore quale rappresentante del condominio stesso.
Qualora l’appalto abbia ad oggetto opere o servizi che rientrino nelle attribuzioni dell’amministratore, quest’ultimo potrà agire anche in assenza di una delibera dell’assemblea che lo autorizzi espressamente. In tutti gli altri casi, invece, sarà necessaria una pronuncia assembleare in tal senso.
Se tuttavia i lavori di manutenzione straordinaria rivestono carattere urgente, l’amministratore può farli eseguire di propria iniziativa, ma deve riferirne ai condòmini alla prima assemblea (art. 1135, ult. co., c.c.). Ove tale urgenza manchi, e l’amministratore stipuli ugualmente il contratto, al di fuori dunque delle proprie attribuzioni, egli sarà responsabile nei confronti del condominio, il quale potrà rivalersi nei suoi confronti per le somme pagate all’appaltatore.
L’amministratore, inoltre, nella sua qualità di rappresentante del condominio, è tenuto a vigilare sull’esatta esecuzione del contratto, affiancato, nell’espletamento di tale incombenza, dal direttore dei lavori, nel caso in cui questi sia nominato dall’assemblea (LOVATI, MONEGAT).
Il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità di cui all’art. 1667 c.c. decorre dal momento in cui l’amministratore abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza relativamente alla gravità dei difetti stessi e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell’opera, e non dal giorno in cui l’amministratore ne informi i condòmini in sede di assemblea, posto che rientra fra i poteri dell’amministratore il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (Cass. 18-05-1996, n. 4619).
Può, infine, darsi il caso che l’amministratore, in presenza di una autorizzazione assembleare a stipulare un contratto di appalto con una determinata ditta, decida autonomamente di rivolgersi ad un’altra impresa. Tale comportamento deve ritenersi illegittimo in quanto la sostituzione dell’impresa appaltatrice, designata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, 4° co., c.c. deve essere anch’essa adottata con la medesima maggioranza (Cass. 26-1-1982, n. 517).
