Generalità - È un atto o fatto commesso in violazione di norme di diritto urbanistico che può comportare l’applicazione, anche congiunta, di sanzioni amministrative, civili, fiscali e penali.
Sanzioni amministrative - La vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale è esercitata dal Sindaco, al quale spetta perciò il compito di assicurare la rispondenza delle costruzioni alle prescrizioni urbanistiche vigenti ed alle modalità esecutive fissate nella concessione edilizia.
Il Sindaco, accertato un illecito urbanistico, ha il potere di ordinare l’immediata sospensione dei lavori, con effetto fino all’adozione dei provvedimenti sanzionatori definitivi che devono essere adottati e notificati entro 60 giorni dall’ordine di sospensione dei lavori; in caso contrario l’ordine del Sindaco perde efficacia. I provvedimenti sanzionatori definitivi sono correlati alle diverse ipotesi di illecito:
— opere eseguite in assenza di concessione edilizia: il Sindaco ingiunge la demolizione. Se il responsabile dell’abuso non provvede all’esecuzione dell’ordine e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione, l’immobile (con la relativa area di sedime e con quella di pertinenza) è acquisito gratuitamente al patrimonio del Comune; segue, quindi, la demolizione a cura del Comune ma a spese del contravventore (salvo che l’opera possa essere utilizzata per prevalenti finalità pubbliche e non contrasti con rilevanti interessi urbanistici o ambientali);
— opere eseguite in totale difformità della concessione edilizia o con variazioni essenziali: il regime sanzionatorio amministrativo è sostanzialmente equiparato a quello delle opere totalmente abusive;
— opere eseguite in parziale difformità dalla concessione edilizia: il Sindaco ordina la demolizione assegnando un termine non superiore ai 120 giorni, scaduto il quale le opere sono demolite a cura del Comune.
Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme, il Sindaco applica una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di costruzione (se l’edificio è ad uso residenziale) della parte dell’opera realizzata in difformità, e pari al doppio del valore venale per le opere adibite ad uso diverso da quello residenziale;
— opere eseguite senza denuncia di inizio attività: è prevista una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile.
Le sanzioni amministrative urbanistiche prescindono dalla sussistenza di un danno e di un coefficiente soggettivo di responsabilità (in quanto sono applicabili anche in ipotesi di violazioni incolpevoli).
Sanzioni civili - L’art. 17 della L. 47/85 sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento (o la costituzione o scioglimento della comunione) di diritti reali relativi ad edifici privi di concessione edilizia (ma anche realizzati in totale difformità ovvero con variazioni essenziali) la cui costruzione abbia avuto inizio dopo il 17 marzo 1985.
Sanzioni fiscali - Per le opere edificate in violazione del regime concessorio (non di quello autorizzatorio) è sancita, inoltre, la perdita delle agevolazioni fiscali, nonché di eventuali contributi o altre provvidenze dello Stato e di enti pubblici.
La decadenza da tali benefici, tuttavia, si applica solo per abusi di una certa entità (violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedono, per ogni singola unità immobiliare, il 2% delle misure prescritte), ovvero nel caso di mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati negli strumenti urbanistici.
Sanzioni accessorie - È fatto divieto alle aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare le loro forniture per l’esecuzione di opere prive di concessione nonché ad opere prive di concessione ad edificare iniziate dopo il 30-1-1977 e per le quali non siano stati stipulati contratti di somministrazione anteriormente all’entrata in vigore della L. 47/85 (art. 45, L. 47/85).
Sanzioni penali [vedi Reati edilizi].